qy966产业经济动态分析(第五期)
来源:    发布时间: 2016-09-07 10:54   346 次浏览   大小:  16px  14px  12px
 

房地产行业研究

房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。

一、中国房地产发展回顾

第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995)

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003至2008)

2003年,上涨达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕,然后,随着2008年奥运会这个东风的作用,中国新的一轮房地产,在把头部转化为底部以后,又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整,不合理的状况被缓解,积压的房子被消化,这就为下一轮发展夯实了基础,从2008年开始新的一轮平稳增长,这是一个台阶式的上扬,这是中国房地产发展的特征。

第五阶段:应急与投机催生房地产大泡沫(2009至2013)

2009年从年初的黯淡,到3月转入大阳春,5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场,象征着房地产市场步入炎夏。2010年中国房地产价格持续走高,尤其是二三线城市增幅创历年新高。中国出台了一系列房地产调控措施,将政策由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

为稳定房地产市场发展,国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。毫无疑问,稳健调控成为房地产调控的一个主旋律,不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。

第六阶段:房地产投资进入新常态(2014至今)

2014年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。2015年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整,房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。在长效机制未完全建立前,差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果,让市场在资源配置中发挥决定作用。

二、中国房地产行业市场现状及分析

(一)房地产开发投资完成情况。

2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资64595亿元,增长0.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

而2016年1-2月,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。从去年开始,商品房销售逐步回暖,至今年1-2月份,更出现了销售旺盛局面,使房地产开发企业投资信心有所恢复,房屋新开工面积迅猛回升,土地购置面积降幅大幅收窄,房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

(二)商品房销售和待售情况

2015年,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长6.9%,办公楼销售面积增长16.2%,商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.6%,办公楼销售额增长26.9%,商业营业用房销售额下降0.7%。

2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。其中,住宅待售面积增加1155万平方米,办公楼待售面积增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。

而到2016年1-2月份,商品房销售明显加快,销售面积11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点;销售额8577亿元,增长43.6%,提高29.2个百分点。商品房销售明显加快的原因如下:

一是政策效果累积显现,前期需求集中释放。去年以来,中央陆续出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策,经过去年一年商品房销售市场的温和回升,部分需求结束观望入市,消费者购房意愿被激发,一线城市市场升温明显,部分二线热点城市销售翻番。

二是居民住房消费升级,改善性住宅成为拉动增长的主要动力。161-2月份,住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%。其中,90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%

(三)现状分析及2016年展望

1.政策:方式会变,但政府对房地产业的爱不会变,各类鼓励政策继续出台

 “化解房地产库存”作为2016年的五大任务之一明确提出,同时还提出了“加快户籍改革、扩大公租房覆盖范围、促进产业兼并重组、取消过时的限制性措施等”等具体举措。这是2008年之后中央经济工作会议首次以鼓励的方式提及房地产业,也是对2014年来对各项鼓励性政策的“确认”。

2016年仍将延续对房地产业的鼓励支持态度。在中央的鼓励下,预计各地政府和有关部门将进一步出台政策,具体来看:首付仍有一定下调空间(比如首套房的商贷首付从现在25%降至20%,二套房未还清从40%降至30%),降息降准仍会继续,降税费或税费补贴已在进行当中,鼓励外来人口购房或将购房与户口政策关联等。总之,对于2016年的房地产业政策环境,变的是方式,不变的是政府对房地产业“赤裸裸”的爱。

需要注意的是,在政策之外,供求不平衡才是当前房地产市场冷热不均的直接原因,政府一方面要去库存,又要降房价,这两者恐怕在一定时期内是矛盾的。只有回到供求关系,才能看清未来房地产市场走势。

2. 需求:成交总量高位震荡,但首置、改善、投资等不同需求结构将发生转变

2015年,全国房地产市场销售量价企稳回升,全年商品房销售额有望突破9万亿元,京沪深等核心城市增长尤其显著。展望2016年,在“去库存”思路下,房地产行业仍将面临良好的政策环境,全国成交总量将维持在高位。从不同需求来看:首次置业,购房入户政策可能吸引一部分需求,但主要以二三线城市为主;改善需求,放开二孩可能加大三居或更大户型面积住房的需求;投资需求有多个推动力,鼓励个人购房用于租赁、二手房交易税费认购减免空间、房价上涨预期强等,但投资者普遍倾向于一二类热点城市,三四线城市仍面临压力。

需要注意的是,从过去几年的经验来看,随着成交总量的提升,市场态势基本维持了好一年坏一年的态势,在2015年创下高位导致需求部分透支后,预计2016年全国整体交易量整体高位震荡下降的可能性较大。

3. 城市:热点会变,但不同城市分化、量价走势差异显著的格局继续

2015年,以深圳、北京、南京等为代表的一二类热点城市明显跑赢大市,不同城市的房价差异进一步加大。展望2016年,热点城市由于短期供应进展、地价上涨快,房价高位盘整的可能性较大,但由于价格和交易量短期上涨快,交易量可能出现下降,比如深圳、北京等地在7-10月渐趋平稳,11-12月出现翘尾更多是因为中央多次强调“去库存”抬升市场预期,我们预计2016年这一态势继续延续的可能性几乎没有(看单个城市的交易量可以发现,几乎每年都有波动,成交量高峰很难维持两年之久)。

对于绝大多数三四线城市而言,去库存的道路依然漫长。根据中国指数研究院的统计,典型的三四线城市,目前已批待售面积就需要20个月消化,过去五年土地成交面积是同期销售面积的5倍以上(少数城市更是超过10倍)。展望2016年,考虑到多数三四线城市人口净流出态势难以根本性改变,预计这些城市的房地产市场的低迷态势将维持较长时间。

4. 资本市场:争夺的对象会变,但产业资本与金融资本的融合不会变

2015年末,安邦、宝能对万科的介入成为喧嚣一年的房地产业收官大戏。尽管如何收场还有待观察,但这一事件所引发的争论,将促进社会对契约、资本、情怀、品牌、信用等问题的再认识。早在万科被野蛮人敲门之前,金地、金融街等知名房企,就已经成为金融资本的“囊中之物”,平安更是通过入股地产公司、直接或合作拿地等多种方式大举介入房地产业。近期安邦又已超过中国人寿成为远洋地产第一大股东。

展望2016年,由于政策预期看好,房地产上市公司和优质地产资产价格重估的可能性加大,热点城市房地产市场投资价值进一步凸显。在总体流动性较为宽裕、优质资产缺乏的大背景下,以保险资本为代表的金融机构仍将加大对地产业的渗透。另一方面,从长远发展来看,随着增量市场空间的缩小,存量资产的管理将逐渐提升日程,这都将加大金融资本与房地产业的融合发展。

5. 产品:产品形态进一步丰富,但不变的是对人本质需求的更好满足

近年来,房地产业特别是住房领域进入白银时代已成共识(起源于2010年人均1套房的实现)。在此背景下,在住宅之外的各类创新不断诞生,比如众创空间、养老地产、产业地产等。万科在2015年中公布了物流地产、教育营地、万科驿(长租公寓)等五大新产业。

在城镇化速度放缓的大背景下,传统的住宅开发空间将越来越窄,而在此之外衍生的长租公寓、医疗/教育/养老/旅游等领域,将有长足的发展空间。当然,以纯粹销售而不是后期服务、资产管理为结果的发展,不会带来好结果。而在金融环境日益良好的今天,或许已经到了可以开发建设一批优质资产的时候。

另一方面,目前城镇范围内超过50%的住宅建设于2010年之前,配套不足、建设水平低等问题十分显著,存量房的改造也将是盘大生意。居民对更高品质住房的追求是持续的,就看开发商能否提供更好地产品和服务。

6. 营销:方式和渠道会变,但不变的是对终端用户的极端占据和轰炸

2015年,一线城市的地王、高端楼盘与三四线城市的去库存可谓冰火两重天。在此背景下,0首付、送宾利、众筹等各类创新性营销方式层出不穷。但展望2016年,或许还是恒大式的“简单暴力”式的营销更管用,比如“开盘必特价,特价必升值”,比如8亿的广告费换来开盘销售122亿元销售……除纯粹的广告轰炸以外,渠道电商、一二手联动、O2O、全民经纪人等新思路仍将继续深化。在经历了2015年的高峰之后,估计各大企业2016年的销售任务只增不减,估计营销人的压力会明显上升,只能各显神通了。

三、兰州市房地产行业市场现状及分析

“十二五”期间,全国房地产行业发展的总体目标以国务院提出的“国四条”,即,增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为基础,政策目标从“稳定”变为“遏制”,这一阶段的调控以限购、限贷为核心调控政策,增加保障性住房和普通商品住房的有效供给,坚决打击投资投机性购房,严控房价过快上涨。兰州市房地产行业发展在国家和甘肃省一系列调控政策作用下,总体呈现投资强度下降、供应总量减少、总体需求疲软的态势。

(一)近几年房地产开发投资完成情况

近几年兰州市房地产投资规模不断扩大,增速大幅回落。在宏观调整政策作用下,全市房地产开发投资热度快速减退。从总量看,2011年至2015年,兰州市房地产行业累计完成投资1354.34亿元,年均增长23.44%。从增速看,五年间全市房地产行业开发投资经历了过山车式的增长模式,2011至2012年处于上升态势, 2012-2015年呈现快速下滑态势,到2015年全市房地产开发投资增速已经下降到0.74%,五年间增幅累计回落了34.25个百分点。其中住宅、办公楼开发投资增长趋势与全市房地产投资趋势基本一致,呈现“先扬后抑”的走势;商业营业用房增长趋势略有不同,呈现“先抑后扬再抑”的走势。

近几年兰州市房地产开发投资完成情况

(二)近几年商品房的销售和空置情况

兰州市商品房销售规模不断扩大,增长趋势先扬后抑。2015年末,全市商品房销售面积达676.55万平方米,是2010年末销售面积的2.96倍,五年间销售面积年均增长24.28%。其中,住宅销售面积年均增长24.58%;办公楼年均增长21.70%;商业营业用房年均增长17.83%;

从商品房销售额增长趋势看,2011至2014年,全市房地产销售呈逐步上升走势,2014年以后开始出现下行走势,其中住宅走势与商品房整体走势基本一致。

近几年兰州市商品房销售额增速趋势图

商品房空置面积总量逐年扩大,增长趋势逐年加快。从统计角度看,以2015年全市房地产法人企业联网直报数据为依据,全市商品房空置面积达202.60万平方米,其中,住宅137.76万平方米,占全部空置面积的67.99%,是全市房地产库存的主要组成部分;其次是商业营业用房,空置面积达33.32万平方米,占全部空置面积的比重为16.44%。五年来,全市房地产空置面积增长了128.03%。

(三)兰州市房地产市场问题分析

1.房地产供给结构单一,总体供需矛盾突出。从商品房施工面积占比看,当前住宅项目及商业营业用房仍是各大房地产企业热衷的项目, 2015年这两项占比达到83.5%。保障性住房建设施工比例明显偏低。这与当前全市外地务工人员快速增长,本地困难群众人均住房面积偏低的现实情况不太相符。

2.资金回笼缓慢,房产企业经营困难。从本年到位资金情况看,商品房销售定金及预收款和个人按揭贷款两部分仅站到全部到位资金的36.7%,房屋销售情况低迷及房地产企业借贷压力致使房地产企业经营困难,企业还贷能力明显下降,行业金融风险明显增加。

3.公共资源布局不合理导致区域性供需矛盾仍然突出。近几年,通过调整教育布局、完善基础设施建设、合理布局商业网点等措施,全市公共资源布局得到有效改善,但优质的教育、医疗、文化、体育等公共资源仍然集中在城关区等核心区域,这使得这一区域的房地产热度不减,房价居高不下,明显超过一般市民的承受能力。而房地产开发逐步升温的七里河、安宁、西固等地的房地产楼盘却少有人问津。这就导致了,一边是有房卖,但没人愿意买,另一边是很多人愿意买,但买不起。

4.前期的压迫式投资导致后期的产能过剩。在“三驾马车”管理思路驱动下,全国各地把大量精力都投入到以高投资带动经济增长的实践中,这种缺乏科学合理规划的投资并没有与地区实际密切结合,导致目前全国、全省及我市房地产行业的上下游行业出现产能过剩情况,钢材、水泥、铝型材等基础建材领域供大于求的情况比较突出,产品价格一降再降,相关企业经营举步维艰。同样,商品房的供给在前期大上快上项目的基调下,目前也出现了供过于求的情况,兰州市作为全国的三线城市,虽然这一情况不算突出,但仍不容小视。

四、千亿国际娱乐qy966房地产行业市场现状及分析

(一)房地产开发投资完成情况

目前千亿国际娱乐qy966备案房地产开发项目共计23个,总规划建筑面积946.7518万(包括商铺、住宅、办公和其他),总投资4407954万元。基本建成有4个项目,分别为瑞岭翠苑、瑞岭雅苑和陇商国际及绿地智慧城市部分地块,共计61.63万。2016年新开工建设5个项目,多数为商业综合体,只包含7.4711万住宅面积。其余项目为在建工程。

截止目前,开工建设面积累计429.8727万,其中住宅约320.68万,27300套。

(二)商品房的销售和待售情况

据统计,目前已达到预售条件并可做网签合同的商品房共计210万,其中包括住宅157.1571万,13392套。截止2016年3月商品房已销售70.4万(包括已签订商品房买卖合同和认购协议书),其中非住宅107760,住宅59.63万,5124套。

(三)千亿国际娱乐qy966房地产现状分析

1.土地广袤,有极大的发展空间

千亿国际娱乐qy966规划面积为806平方公里,官方正考虑将其扩展到1700平方公里,如此广袤的土地上除了稀疏的村庄,几乎没有其他地面建筑,土地平整、连片、廉价,这为地产大鳄们提供了极富想像力的发展空间。再次是人口。按照千亿国际娱乐qy966的人口与用地规模, 2020年,新区城市人口规模60万人,城市建设用地规模约110平方公里。2030年,新区城市人口规模100万人。随着医院、学校城市公共基础设施和出城入园企业的入驻,产业的转移必然带来了产业工人的转移,进入新区投资、创业、工作、安家、学习、生活的人群会迅速聚集。人口聚集就能带来商业的繁荣,会给房地产商带来巨大的市场空间。

2.先天沉淀不足,建设之初困难多多,阻力重重

纵观各地国家级新区和地方性开发区,开发建设周期大多在10-15年,国家级新区可能有会超出这个范围。新区开发初期,区域的就业、居住人口少,跨区域的外来消费人流将在商业发展过程的较长时间内占据主导。城市发展是长期的。新区大规模造城与发展时间短的时空冲突,使得人们对新城区发展寄予厚望,甚至缺乏耐心。人们希望迅速借助有利的时代条件,迅速将新区建设起来,没有足够的时间等待发展。一旦滞缓便会产生消极负面的社会心理和情绪,动摇人们对新区的信心,影响投资者、置业者的判断。

千亿国际娱乐qy966房地产开发已拉开了序幕,构划着其在中国地产业中的版图。有现实的利好和美好可期的愿景。但新区的建设和发展和老城改造有着巨大的差异,特别像千亿国际娱乐qy966这样肩负着国家使命而又是一张白纸的新区,它的成长和发展必将经历坎坷和痛楚的砥砺。这一点房地产业将是整个新区发展状况的风向标和晴雨表。

3.千亿国际娱乐qy966房地产业前景广阔

作为一个支柱产业,房地产业是一个关联度很高的行业,有投资拉动和需求拉动的显著效应,与第二产业的发展密切相关,第二产业的发展能给房地产业带来很好的发展机遇,而房地产业的发展又能推动第二产业的发展。房地产业也与城市的发展息息相关。房地产为城市化建设提供了基础配套,而城市化持续推进将极大地带动房地产消费和投资。目前兰州房屋均价与其他省会城市相比,依然居后,而在未来,二三线城市、三四线城市,尤其是中西部省会城市将成为发展重心。千亿国际娱乐qy966作为国家级新区后,未来10年间,无论是城市建设,还是房地产建设和市场需求而言,也提供了新的发展机遇。新区的规划和建设,必将带来新区房地产业的大发展。

五、中国房地产行业展望

对行业成熟期的认识,迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束,也将一去不复返了;在今后的日子里,城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等,不应再一概而论。一个细分的时代已经到来,这是规律推动的结果。在未来的15-20年里,房地产行业将出现六大趋势性变化。

1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求

1998年到2011年的十几年里,由于福利分房制度在全国范围内的停止,加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放,同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位,商品房占比超过90%,市场结构的矛盾十分突出,需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。

2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划,包括正在实施的自住型商品房计划,将从根本上改变我国住房市场的供应结构,使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多,这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求,缓解供需矛盾,从根本抑制房价的过快上涨。

2.未来房价将由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理,商品的价格短期内由供求关系决定,长期主要由其成本因素决定。但在中国,除此这外,政策因素不仅不能忽视,有时还起着主导作用。

尤其在过去的十几年间,由于保障房供应长期缺位,致使商品房供需失衡,房价上涨过快,政府不得已接连出台政策予以调控,使得房地产业的市场化程度严重降低。

十八大后,新一届政府坚持放开市场无形之手,用好政府有形之手,有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后,我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势,判断房价的中期甚至长期的走势。

3.10年后开发商数量将不足3000家

在房地产业快速发展过程中,开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快,开发商的数量将迅速减少。

按照目前的行业现状,再过3-5年,活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下;10年以后,可能减少至3000家以下。在这一过程中,开发商将被迫对自身的生存战略做出调整,重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时,应有重要的参考价值。

4.住宅产业化将带来房地产业的革命

发达国家的住宅产业化水平多已超过70%,地震多发国家如日本,有些建筑产品已高达90%,一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%,整体仍处于起步和试点阶段。

作为从业人士,我们必须认识到:1.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题,将建筑的误差从厘米缩小到毫米,最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象;2.房屋建造周期大为缩短,从而使投资周期相应地缩短,以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说,住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。

5.拥抱互联网

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来,人们的思维方式,几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。

开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段,从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后,如何从其购房的一次消费后,利用网络化的社区服务平台,不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求,从延伸服务中寻找新的利润增长点,也是开发商正在探寻的经营方向。

6.创新房地产金融将层出不穷

在未来15-20年,中国房地产金融系统将不断健全和完善,与不动产经营相配套的房地产信托基金呼之欲出。可以相信,在行业不断细分的趋势下,按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷,一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

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